业主违规装饰装修 物业公司有权断电吗

发布时间：2024-12-27 03:02:10作者:佚名 来源: 内蒙古自治区消费者权益保护服务中心

　　中国消费者报报道(记者孙蔚)用电是居民的基本生活需求，业主违反业主公约等相关规定进行装饰装修，物业公司给业主断电了，这样做合理吗?近日，一起业主起诉物业公司的案件引发关注。该起案件不仅触及了业主的基本生活需求——用电权，还引发了对于物业公司管理职责与业主权益之间如何平衡的思考。

　　基本案情

　　业主违规物业断电

　　钟某、黄某为某小区业主。他们与该小区的物业公司签订的《前期物业服务协议》《房屋装饰装修管理服务协议》约定，业主破坏或者擅自改变房屋外观的，物业公司可采取停水、停电等必要措施;物业公司在履行管理职责时有权采取停水、断电等措施;住宅装修时禁止封闭阳台或改变其使用功能。小区业主公约规定，业主违规装饰装修的可暂停水、电供应。

　　不久前，钟某、黄某在进行房屋装修时，将主阳台加装铝合金窗并封玻璃。物业公司向钟某、黄某发出《装修违规通知书》要求限期整改，二人未作出相应整改。物业公司以违规装修为由，对两人的房屋采取断电措施。钟某、黄某认为，物业公司的断电行为妨害了其对房屋的物权行使，将物业公司起诉至广东省台山市人民法院，要求物业公司停止侵害、恢复用电。

　　近日，台山市人民法院经审理认为，钟某、黄某与供电部门存在用电服务合同关系，其使用电力是基于合同约定，应受法律保护。只有当其实施违法用电等不当行为时，供电部门才有权对用电户实施断电措施，即对用电户有权实施断电行为的主体是供电部门。涉案《房屋装饰装修管理服务协议》关于物业公司可以采取断电措施的约定为格式合同，因排除了业主的用电权利，依法应认定为无效条款。即便业主违反物业服务合同或者法律法规、管理规约，实施妨碍物业服务与管理的行为，物业公司也应依法维权，而不应擅自采取断电措施。钟某、黄某的诉求理据充足，应予支持。法院判决物业公司恢复对涉案房屋的供电。

　　法官释案

　　权利的行使应有边界

　　办案法官认为，本案的争议焦点在于，物业服务协议、业主公约和装修协议均约定物业公司对小区业主违规装修行为可以采取断电措施予以处理，该约定是否有效。

　　法官认为，权利的行使要有边界，用电是居民的基本生活需求，物业公司无权剥夺小区业主的用电权。从法律上看，小区业主与物业公司之间存在物业服务合同关系。根据合同约定，物业公司承担为业主提供物业管理、服务的义务，而业主在享受物业服务的同时也应当接受物业公司必要的管理措施，不得作出损害其他业主或小区整体利益的行为。当业主违反物业服务合同约定作出禁止性行为时，物业公司可以依据合同约定予以制止，但应注意制止措施的合法性、合理性。有些制止措施尽管合同有明确约定，但如具有不当性、违规性，会严重损害到业主合法权益的，则不得实施。

　　本案中，原告在装修时将主阳台加装铝合金窗并封上玻璃，此行为显然违反物业服务协议、业主公约和装修协议等合同约定，被告发现后通知原告停止作业并加以整改，是履行合同约定的义务，是尽职尽责的表现。但被告在原告拒不整改的情况下，采取断电的极端方式以逼迫原告妥协，此举的后果直接侵害到原告的用电权。用电权是居民依法享有的日常生活的重要权利，根据《电力法》相关规定，对用电户有权实施断电行为的主体应当是供电部门，物业公司无权采取断电措施。虽然本案双方当事人签订的物业服务协议等合同明确约定，物业公司为制止业主某些违约或违规行为有权采取断电等措施，但该约定属于物业公司提供的格式条款且排除了业主的用电权利，根据《民法典》第四百九十七条第(三)项的规定，应认定为无效条款。

　　对于业主违规装修且拒不整改的行为，物业公司应当如何处理?法官表示，物业公司如果认为业主的行为符合断电条件的，可向供电部门反映，由供电部门决定是否采取断电措施，也可以根据《物业管理条例》第四十五条规定向有关行政管理部门报告，由有关行政管理部门依法处理。

　　

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